SAREX 定期借地権についての講義メモ

110217. SAREXワークショップ
定期借地権について定期借地権協議会理事長の勝木さんよりお話を伺った。

借地借家法以前は人に土地を貸すとかえってこなかったので、土地を貸す地主がいなくなった。
一般定期借地権は50年土地が戻ってこないので、地主は出したがらない。
昔は借地はなかなか戻ってこなかったので、権利金は6割程度で非常に重たい権利だった。
しかし定期借地だと非常に環境が良いまちができる事が分かって来た。
定期借地には、いろいろな良い特徴がある事が分かって来た。
所有権住宅では我侭が許されるので、なかなかコミュニティが出来ない。
隣は何をする人ぞの関係。

住宅地は非常に良い状態でまとめて残すと、土地の価値が増す。
最初は積水とミサワが定期借地を行ったけど、
普通の建売住宅が定借になっただけなので販売価格だけしか魅力がなかった。
そのうち敷地の一部を共有地として提供しはじめた。
借地を提供しあって緑道とか通路ができる。
コモンがあると非常に広い庭のある家に住んだ感覚になる。
コモンが専用通路(敷地延長)の束である。
高槻の近くの水無瀬につくった。コモンガーデン水無瀬
シティサイエンスの宮本さんは宝塚ハルルはじめライフワークとして取り組みはじめた。
地主は近くに住んでいるので、地主の意思が働き良いまちになる。
宮崎台の清水さんは戦後山の中に木を植えた。相続対策で土地を売らなくてはならなかったが木を切りたくなくて定借にした。
こうして地主の大切な樹木が残った。
定借が普及しない最大の原因は地主が土地を出さない事。
地主は自分が生きている間に戻して欲しがる。

大熊さんは100年の定借を地主に口説いた。
耐久性のために外壁をレンガにし極めて単純な間取りにした。
住まい手の趣味性をなくす事で転売しやすくした、。
中根金田台つくば定借20年の集大成
地主代表は泉さん。宇宙物理学教授。筑波大、福井大。
地代は6万円月
道路側に景観緑地を設け敷地を袋地にする事で評価が下がる。税金が安くなる。

土地価格の2,5パーセント程度
路線価x0,9x0,85=実勢価格
実質利回り2,3パーセント程度。
保証金は2割程度。
保証金は造成工事費に当てる。
イギリスの貴族のようにリースホールドの観念を持つ。
借地権付き住宅の売買。

質疑応答
地価の安い所ではメリットが無いのでは？
⇒これから地価は上がるだろうか？買うより借りる時代になるのではないか。
途中建て替えで価値がある家が残ったら？
⇒50年持つ家を建てる事が原則。地主は建て替えを承諾する。
分譲の売れ残りリスクは？
⇒売り出せば今までは必ず売れている。万一売れ残れば地主が負担し賃貸にする。


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