萎縮社会を考える

人口が減りだした日本、政府が移民受け入れをしない限り、今後30年間は減り続けるだろう。
当然需要と供給で決まってくる土地の価格、今後も下がり続けるだろう。
事実、19年間日本の土地価格は下がり続けている。
今後少なくても30年間は、全体的に下がり続けるだろう。
この目減り分が、土地を持つ者のリスクになった時代に気が付くべき。
そして、今までの土地神話を基礎にした常識は、もう忘れたらどうだろう。

例えばマンションにおけるリスクを考えてみよう。

戸建て住宅は、老朽化して使わなくなったら持ち主が解体しますね。
では、分譲マンションは老朽化したら誰が壊するのだろう？
壊したい人とそのまま住んでいたい人で意見は合わないでしょう。
住めなくなってアパートを借りて出ても、マンションがある限りは固定資産税は付いてきます。
耐震基準や建築基準法が変わり、既存不適格住宅になるでしょう。

1965年前後に建ったひばりヶ丘団地はリノベーションも難しい状態になった。
多分解体建替えになるだろう。じつに45年の寿命。
土地価格が下降している現在、
民間マンションの45年後は誰が費用負担して解体するのだろうか？
30歳で購入しても75歳、数百万円を負担できる人は少ないだろう。

今マンションには、若干ではあるが修繕積立金があるが、解体積立金は無い。
土地の価格で決済すれば良いと考えているのだろうが、
高齢で他に住む所が無い方は解体に反対する。
結果空き家になった住居が増えれば管理も行きとどかなくなり、
スラム化する事は予想に難くない。どうするのか？

特に高層マンションの場合、スラム化が進めば、物騒でエレベーターに乗る事は危険になる。
かといって10階の自宅まで階段を歩いて登れるのか？
そもそも多くの人が出てしまい管理費が納まらなくなったマンションに管理人を置けるのか？
エレベーターが動くのか？その為の管理費負担増に耐えられるのか？

スラム先進国アメリカの例を取ってみれば、判りやすいだろう。
有名なハーレムは、じつはニューヨーク郊外の高級住宅地として生まれた。
しかし住環境が悪くなり、お金持ちが郊外に去り、そこにいろいろな人種が入って来た。
管理が生き届かなくなった町は、不法占拠が始まり放火や危険と隣り合わせに。
最近は町の浄化が図られ、観光地になりつつあると聞く。
20年前私が訪ねた頃は、町のあちこちに放火の跡が残り、
仕事が無くて道に座っている人が沢山いた。
町で見かけるほとんどの人が黒人で、少しだけヒスパニックと黄色人種だった。

超高層マンションがスラム化し、不法占拠や放火が起きたら危険この上ない。
そうならない内に解体しなければならないが、その費用は到底土地価格では間に合わないだろう。
高齢になった所有者が数百万円の費用負担出来るとは思えない。
この法律的な責任は、開発したディベロッパーにも、建設したゼネコンにも無い。
ただ、所有していた人に解体して安全な環境に戻す責任がある。
持てる者のリスクになる社会を、今日本は歩いているという事を認識すべきだ。


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